剛剛走出疫情陰影，西安所面對的商業環境發生了巨大變化，企業、商戶、個人...做出的每一項選擇，都有越來越細致的考量。有人說剛剛過去的2021年，是新十年里最好的一年，或許有些悲觀，因為我們要用運動的眼光看問題。

在環境巨變的前提下，任何一個參與者，都需以一種新的方式理解商業世界。

2021年，西安共有 13個商業項目投用，其中受不可抗力因素推遲開業一家，招商乏力半開業一家。與2020年（僅有5個）相比，市場整體對西安仍抱有較高期望值，也意味著 資本對這座城市的加碼。

據不完全統計，在去掉全運會加持的2022年，西安將有 16個商業項目先后入市，從1萬方主題商業到10萬方綜合體，不同的體量匹配相應功能，涵蓋西安主城區及新興組團，

商業重生，以舊換新的空間邏輯

如果說2017-2019這三年，是西安商業的增量時代，那么2021-2023這三年，西安進入了一個存量時代，其中四大特征值得關注：

其一，政府主導下的城市更新，繼續駛向深水區

其二，優質地段的閑置物業受資本青睞，角色轉化加快

其三，寫字樓底商權重上升，與商辦物業重組樓宇生態

其四，特色文旅商業穩健發展，為休閑娛樂填補空白

西安合生匯：約8萬㎡

自2020年初世紀金花撤場后， 南門外珠江時代廣場已確定由合生匯重新打造。有趣的是二者并不陌生，回溯物業方珠江地產，其背后本就是擁有豐富土地儲備、多元業務體系的合生創展集團，而合生匯便是旗下商業綜合體品牌。

西安合生匯

以上海、北京為例，其中上海五角場項目開業之初，就引進明星級租戶Apple Store，落地一眾快銷、輕奢等品牌，北京朝陽合生匯則為雙地鐵上蓋項目，成為CBD商圈內標桿商業。

目前，項目全面開展針對內部B1-5F結構與商業動線的調整動作，外立面細節亦有較大調整，至于品牌方面，或偏向更年輕化定位，不過2022年的開業計劃如今看來就比較緊張了，目前仍在內部施工階段。

世紀金花賽高店：10萬㎡

鳳城五路未央路十字是市政府北遷后最先發展的成熟商圈，項目周邊3KM半徑常住人口約117萬，為了實現更好的客流互通，改造團隊優先解決商業A、B棟之間的隔閡，保持入口處“凹陷”結構的同時，創造白色天幕雨棚，并以玻璃幕墻替代部分磚混墻體，為臨街視野營造更好的通透性。

賽高店改造效果圖

內部街區的 空間重構，也是此次改造的亮點。 多回廊、錯層電動扶梯和模擬式退臺，不僅可以實現立體化、空間交錯的美感，豐富的室外休憩區、休閑步道和外擺區域，改造后，有效商業面積將達到10萬㎡。

DCC PARKSON百盛：3.1萬㎡

這個由小寨百盛煥新升級而來的小型商業體，位置堪稱絕版，理論上，它是唯一能從賽格巨大客流紅利當中分一杯羹的項目，去年10月入駐的美妝集合門店HARMAY話梅，都被挪到2樓，接下來將陸續有不同類型的臨街主力品牌為其帶來流量。

特色業態還涉及潮牌酷玩、次元藝術、音樂美食和極限運動，為小寨商圈打造時尚、潮流的生活方式聚地。

DCC PARKSON 悅西安

極致空間，高端寫字樓底商發力

水晶匯溪廣場 ：3萬㎡

曾在2021年內拿下國際房地產大獎（The International Property Awards） 最佳綜合體建筑獎項的水晶 匯溪廣場，地處國際港務區核心位置，以TOD綜合體的形式容納 超高層萬豪源宿酒店（中西部首家）、商務辦公、潮流商業、優裝服務型公寓、以及綜合頤養中心這五大業態，打造全維度TOD運營服務和城市生活運營管理。

水晶匯溪廣場整體空間

在樓宇外形上， 160米超高層主塔樓的立面設計象征“勇于進取、意氣風發” 之意，以深淺兩色的金屬幕墻單元交替錯位，抽象化模擬鎧甲的拼接方式，刻畫出兵馬俑“鎧甲”的細節神韻，塑造出融合歷史底蘊與現代氣息的城市地標。

另外4棟塔樓也錯落布局， 充分利用面向灞河及奧體中心的展示面，重塑城市天際線，并通過多尺度展示節點的設置，打造出兼具生態化多元化的門戶。 在商業規劃上，通過連廊將八棟獨立建筑關聯，以沉浸式情景化潮流開放式街區為方向，引入品牌旗艦店、形象店。

天一國際 ：3萬㎡

項目為140米超高層及100米高層公寓，裙樓商業面積約3萬㎡， 以打造人文藝術新地標為導向，融教育文創、精致零售餐飲、藝術劇場等沉浸式場景與情感社交于一體，完美契合周邊客群需求。

配套酒店方面，與知名國際聯號品牌強強聯合 ，在風格上向外界呈現奢華、風雅、人文的直觀形象，商辦部分以2105㎡的寬闊空間構建甲級寫字樓配置，在提升整體建筑使用效率的基礎上，為區域內密集的商務行為提供有效保障，為商務人群提供全鏈條服務。

天一國際在唐延路中的位置

元谷Mall ：4.2萬㎡

項目緊挨昆明路高架，是西二環邊一處中型底商（4.2萬㎡），包含寫字樓、公寓、住宅、酒店等多重業態，也是 一個時間、空間、效率、資源等多維集約的能量場。目前麥當勞、星巴克、海底撈、強森醫療等品牌均已意向入駐，還有2000㎡的品牌超市即將進場。

建筑上方的元谷·IDEAL空間，由聯合辦公、獨立辦公兩部分組成，以一系列橋梁和連廊互通，白天經連廊穿梭至商業、辦公，形成從外到內吸納人群的磁力空間，夜晚則提供聚會、用餐、觀影等休閑體驗，尤其在20F，美國與荷蘭建筑師聯合設計的百米高空廣場，將呈現四季常青的空中花園。

天竹元谷城市綜合體效果圖

未央168 ：3萬㎡

雖不是超高層，但行政中心商圈最后一塊價值高地的光環，讓未央國際從“正負零”開始就備受關注，其外形由英國DUO建筑設計事務所操刀(代表作：陜西永利國際金融中心)，商業面積3.7萬㎡，配有一棟甲級寫字樓，地上25層，地下3層，1F-5F為商業中心。

從悅西安論壇中曝光的幕墻看，曲面透明的虛實線條和參差感強烈的建筑細節，對得起黃金十字路口的物業要求，開業后將與大融城、熙地港上演現實版三國殺。

未央國際實拍

文旅商業復蘇，激活城中度假

陜旅絲路歡樂世界：8萬㎡

不少人誤將絲路歡樂世界僅看作是主題樂園，其實不然，這里并非以往圍墻式、售賣門票的樂園形式，而是以無門票“開放式”街區為空間的都市娛樂綜合體，總建筑面積超過34萬㎡，其中商業面積就有8萬㎡。

它首倡“36小時微度假”理念，通過打造七大主題街區，涵蓋主題游樂、浪漫婚慶、會議餐飲、溫泉住宿、演藝演出等多元業態。 16項室內外娛樂設備中，飛行過山車、 四維旋轉過山車等 均為首次出現，還構建“一棵樹”水上樂園、絲路歡樂假日酒店、摩瑪夢想城、琴音劇場等多個功能場景。

根據最新定檔，其《絲路之聲》音樂劇率先于7月15日開啟駐場首演，整個樂園對外開放敲定在9月28日。

大城志·美食幻城 ：1.85萬㎡

升溫不斷的大唐不夜城，早已是西安“夜游經濟”主陣地和目的地， 依托“食、文、唱、武”四大概念的穿插運用，「大城志」從打造新國潮、新中式商業空間的邏輯出發，將陜西在地文化推廣者和傳統美食時尚化開拓者的角色，推向市場。

通過對建筑樓層的功能分區，從而打破傳統餐飲發展不平衡的痛點， 同時，賦能本地知名傳統食品企業首次線下開店，實現文旅跨界合作，以西安在地文化為根基，將傳統文化和現代商業有機融合、創新發展，復刻一個沉浸式主題場景，提升城市本地文化活力。

臨街立面效果圖

全新ShoppingMall，提升主城商業面貌

南飛鴻·樂薈中心：10萬㎡

項目地處南三環外，定位旗艦級城市綜合體，整個建筑群包括西安第二家索菲特酒店（5.8萬㎡）、甲級寫字樓（7萬㎡）、商住LOFT（8.2萬㎡）以及10萬㎡商業， 與已開業的樂薈里街區構成南飛鴻廣場，總建筑面積達到45萬㎡。

項目設計以五岳之一的西岳華山為靈感，將自然融入城市結構，在露臺引入分層的垂直綠色體系，形象地呈現出“城市綠洲”?；凇盎▓@城市”的概念，塑造出優雅圓柱形辦公塔樓。

除西北最大的城市級水景主題廣場、西北首個雙層云頂花園、西北首個巨型水晶瀑布、西北首個城市商業體內的百米跨層水景觀光玻璃棧道等，最引人矚目的當屬“中庭漏斗”，從頂部“飛流直下三千尺”的瀑布觀景，加之宛如“銀河星辰大?！钡母呖萍纪该髌?，完美地呈現科技與自然、純真與藝術的交織融合。

南飛鴻·樂薈中心效果圖

高新大茂城：10萬㎡

以“生態+科技”為關鍵詞，是項目對未來生活方式的獨特理解， 科技路與丈八北路十字的區位優勢在很大程度上將對客流起到積極影響，以商業TOD模式為引導，項目總體量約10萬㎡，分地下兩層、地上八層，此外還包括寫字樓、公寓和希爾頓花園。

針對不同輻射半徑，瞄準全齡段生活喜好規劃品牌矩陣，截至去年底招商進度達70%，完成意向簽約140家，外立面基本完工。內裝方面，27米室內瀑布、鳥巢書屋、位于8F的24h潮玩空間等令人耳目一新。

益田假日天地：8萬㎡

作為已建成的超高層地標，NEWORLD整座樓宇建筑面積約23萬㎡，集寫字樓、公寓、購物中心于一體，其中 益田假日天地約8萬㎡，定位于“西高新客廳、美好生活新聚點”。 這是繼2017年西安益田假日世界，2019年西安益田假日里之后，益田商業第三次布局西安。

項目從空間、場景、業態進行創新升級，定制藏在都市CBD里的富氧空間和屋頂花園，為市民營造在森林中購物的場景；如復古機車跨界生活場、文化與美學復合空間、西安首家悅界“食集”、延時生活食酒夜巷等；以5G賦能商業，提供更便捷、愉悅的消費體驗。

西安益田假日天地效果圖

東郡萬科廣場：6.5萬㎡

項目毗鄰地鐵辛家廟站，形成精品零售、時尚餐飲、兒童親子、娛樂體驗等多元業態，構建出包含親子家庭、商務白領、潮流青年等在內的全客層商業架構。

金旅城·體育之窗：7.3萬㎡

相對于千篇一律的傳統式商業，體育之窗由三棟主塔樓和圍合式裙樓組成，底層商業項目從誕生之初就定位為城市微度假運動生活體驗。

既然著重運動屬性，主看點的三大特色IP場館早先已被曝光，尤其在冬奧舉辦所帶動起的冰雪熱潮，其可全年開放的西北首家室內滑雪場以及運動賽事相結合的室內滑冰場，未經面世就已賺足期待值，而融合潮玩業態的炫動籃球館同樣帶來休閑社交新場景。

靜安薈生活奧萊：7萬㎡

作為操盤方西藏城投繼涇河新城靜安薈奧萊公園后，落地西安的第二個作品。項目毗鄰安遠門地鐵站，有效商業面積達到7萬㎡，有著千余個地下車位，即將在3月5日開業，成為西安首家城市奧萊。

業態布局中規劃30%左右的生活娛樂配套，來彌補奧萊零售業態占比過大的不足，將經典奧萊模式與購物中心的優點充分融合，并根據營運狀況調整品牌更新。

社區商業：航天城芳華里

面對航天基地社區商業匱乏的現狀，芳華里將有效填補區域空白。項目地處神舟大道與航拓路十字，總體量3萬㎡，樓面分上下五層，利用原有的影城空間規劃打造潮酷運動街區，為家庭客群提供多元化消費場景。

另外，也有消息顯示，曾于2019年底開業，因疫情而飽受坎坷的復地大華1935，在2021年踏上重生之旅，有望在2022年重新招商開業，畢竟， 老舊建筑不該被淘汰，也不該變成博物館或巨型展品而靜態封存，基于原址改造提升后，重新融入城市發展，在動態中物盡其用是對其最大的尊重，也是對文脈最好的保護傳承。

關于地下空間的綜合利用：方寸間、集樂里

在地下空間綜合利用方面，中建方寸間和土門集樂里均為今年籌開項目。前者以錦業路金融島區位優勢，吸納周邊辦公商務客群，主力業態提高餐飲配比，并增添優質生活服務業態；后者實際為長期圍擋的土門街心花園改造“公園式”商業項目，當前轉入開業前期的手續辦理工作，一定程度上可改變片區內商業格局。

城市商業發展已進入全新階段，明顯向城市次級商圈及發展成熟的郊區傾斜，而各個項目之間的競爭，也從以往品牌與業態的競爭，逐漸轉化為購物體驗和場景營造方面的比拼，這些 改造亦或新建項目， 都將為外界呈現耳目一新的西安商業。